原创 2021-09-27
文章摘要：如果再出台空置裞和地产裞，那将对投资客是个什么样的打击力度呢？ 可想而知，到时候能养起房子的人，真的不多了。 反观现在的楼市，买房人真的少了，往年热闹的十一黄金周，今年八成要泡汤了。 从市场反应看，买房人不多，并且有的即使去看房，成交率也极低。 不少人都在观望，害怕房价再跌。 对买房人来说，这很好了解，明明知道要跌，为什么还要买呢。
《蜗居》中，海萍贷款买90平的房子，如10年还清，每个月要还10800；如20年还清，每个月要还6500。
在剧中，海萍月薪4000元，老公苏淳月薪5000元，两人一块儿才9000元。
于是，苏淳想选择30年还清，而海萍坚持20年还清。
苏淳问：“不觉得压力太大了吗？咱们俩月收入加起来一共是9000，每个月要还贷款就得6500，剩下的钱要管一切，稍有差池可就不够了。”
海萍决绝地说：“我告诉你，一定要20年还完，如果30年还完的话，利息都要滚出一套房子来了，那我等于一辈子在替银行打工啊。”
“而且早还完，早了心事。万一生了病，下了岗，房子还了一半被收走了，我才不干这种傻事呢。”
有人问我：房子，以后还能不能上涨呢？
答案是，一定的。
尤其是核心城市核心地段的房价，由于客观需求的旺盛，还会涨。但是，金融和投资属性或许会变差。
如果再出台空置裞和地产裞，那将对投资客是个什么样的打击力度呢？
可想而知，到时候能养起房子的人，真的不多了。
反观现在的楼市，买房人真的少了，往年热闹的十一黄金周，今年八成要泡汤了。
从市场反应看，买房人不多，并且有的即使去看房，成交率也极低。
不少人都在观望，害怕房价再跌。
对买房人来说，这很好了解，明明知道要跌，为什么还要买呢。
但开发商方面，到现在还没有转过来，感觉楼市房价不会一直这样，还会有变数。
事实上，其实现在不少开发商真的挺难受的，尤其资金紧张的房企，恨不得到打折到底，赶紧清仓。
但现在的情况已经不一样了，再怎么打折，楼市信心明显不足，除非短期内出台了利好的政策，否则楼市环境会一直都是这样的。
02、近一个月的杭州楼市15%的回调，个别板块的部分次新跌幅甚至逾30%据不完全统计，近一个月来杭州前期上涨较为明显的板块已平均有15%的回调，个别板块的部分次新跌幅甚至逾30%。
本以为如此程度的“自我反省”，“改过自新的诚意”还算差强人意。
甚至“二手房大哥”如此大幅度的“频频示意”，让以性价比著称的“新房小弟”都备受压力，纷纷祭出“买房送车、房价打折”的促销大旗。
可惜的是，这并不能改变一部分人期望将楼市彻底击倒的决心。
原本，言之凿凿的“官方二手房指导价”一旦出台，势必将与85新政形成合力，一举将杭州的楼市打回2018下半年甚至2016年前水平。
眼瞅着楼市踉踉跄跄，距离被KO仅差最后一击，但面对如此千载难逢的机遇，官方竟然没了声音。
新房市场上，现在最难买的还是改善盘。红盘潮之后，目前杭州一共8个楼盘触发社保排序，其中一半单价都在4万6、7左右。
最便宜的绿城·沐春明月，单价也要31500元/㎡。云泓之城和蒲荷芸邸据说双双触发社保排序，总价也都要四五百万起。
反而总价200万左右的刚需盘，比上半年容易买到。有二大方面，特别值得关注。
中签率明显提升：上半年动辄限售的板块，现在中签率基本上提升到20-30%了。虽然仍然要摇号，但摇到的概率大了不少。
弃选率也变高了：遇到顶底楼或者楼幢位置不好的情况，购房者也不再照单全收，不会硬着头皮买单了。
据统计，红盘潮后一个月，超三分之一楼盘流摇。这才是正常的市场。毕竟只有投资客买房才会完全不计较楼层、采光等因素，刚需自住总是会挑剔一下的。
其实，从2018年国内开始真正搞房住不炒以后，每年的金九银十都是一年不如一年了，就算没有调控政策，房地产行业也很难回到往日的那种辉煌了。
很多人说，现在房地产行业不景气，是因为银行房贷收紧。但实际上，房地产行业不景气，更深层次的原因还是韭菜不够多了。
大家想一下，从2018年的六个钱包凑首付，到现在的六个钱包都凑不够首付。年轻人还是回小城市，这种买房的演变，就已经说明现在韭菜真的不够了，接不动盘了。
现在买房的主力，那些以前已经有房子的人，是他们再买。而那些没有买房的人，基本上都是被排出去了。
就像有人说，现在年轻人好有钱，大学还没毕业就买房了。但是，你想，这是年轻人自己的钱吗，如果不是父母赞助，现实中真没见哪个大学生在校期间就能买房的。
楼市，好比政府为市民苦心建造限速80的城市高架路，大家按着限速老老实实开就完事了。
别一会儿突然想着放飞自我，直接奔着120迈去；一会儿又非要占着左侧道路龟速前行。
不管是以上哪种情形，一旦被“监控”发现，那上头自然是不能惯着你。
然而在冷静观察了2015年及2018年下半年杭州楼市的走势图后，理智又告诉小龙虾：
虽然杭州转凉才刚开始，但这样的窗口期不会一直在。
问问那些在股市里摸爬滚打数十年的老股民，人人都会说的“逃顶抄底”，真正做起来哪有那么容易。
不管你是否接受，上层希望看到的是不只有“房住不炒”，更有“房住不吵”，稳住预期。
防止楼市大起大落，将民众的注意力不要再过多集中在这个羁绊人心太久的行业上。
03、杭州买卖二手房模式的改变过去二十多年，在杭州买卖二手房基本只有一种模式。
我们称之为“传统中介模式”。你有房子要卖，就去挑一家靠谱的中介门店挂牌，然后等着中介带意向买家上门。
中介既不代表买家利益，也不代表卖家利益，主要目标就是撮合交易。
结果呢，买卖一套二手房，常常是卖家觉得被贱卖了，买家也忧心忡忡，就怕一不小心踩雷：价格是不是高了？房子会不会漏水？楼上楼下的邻居是不是不好惹？……
其实，“一手托两家”的双边代理模式，买卖双方都不易有安全感。毕竟两边的利益诉求相反：买家希望房子越便宜越好，卖家则希望卖得越贵越好。
今年，针对传统中介的诸多痼疾，杭州官方推出第二种方案——“自主挂牌”无中介模式。
“自主挂牌”模式的优点很明显，首先，交易过程中那笔不菲的中介费可以省去；其次，则是买卖双方的沟通更为直接。
于是，上个月是“自主挂牌”模式一亮相，立刻就受到了买卖双方的青睐。数据显示，8月杭州成交的5602套房源中，只有2774套是中介经办的。
也就是说，上个月有超过一半的二手房交易，是通过自主买卖的形式进行的。
但这种模式虽然省了钱，心力却要多耗费数倍。不仅每次带看，都要亲力亲为；后期的一系列交易手续更是让非专业人士挠头；没有了中间人斡旋，谈判也更易不欢而散。
而事实上，现在房地产对消费的抑制作用，已经非常明显了。
大家看这个家具市场的零售额，自从2017年那次棚改去库存，人为的制造出来了一批刚需购房者以外。再往后，基本上楼市里面刚需的数量已经是非常少了。
现在那些投资房产的人，有几个会舍得给房子里面买家具的。如果不是开发商强制装修，有可能现在很多小区的房子过半还是毛胚房。
房价和经济保持同步增加的时候，可以达到一个良性的反应，但是当房价明显涨幅超过了经济增速的时候，就会抑制消费。
钱是有限的，买了房以后，哪还有钱买别的。
如果二手房市场真的特别冷的话，那么一般在半年左右，新房市场也就会开始降温了。
因为现在很多人买新房，都是需要把二手房给卖了，才能有钱去买新房的。
而现在看着新房还那么热，主要是这一批买新房的人是在上半年楼市比较热的时候把二手房给卖了的人，他们现在手上是捏着钱，但是等这批人把手上的钱用完以后，后一批人因为二手房卖不出去，也就没法去买新房了。
现在房企拿地那么谨慎， 一个原因是地价过高，还有一个原因就是按照现在的这个趋势，明年新房肯定不好卖。
04、总结大家想想看，一般地方上限制房价最高上涨幅度，目前看到的最高的就是年度上涨5%，这意味着新房房价每年只能上涨5%，而我们看到的所有限跌令，一般都是10%到15%，就算南通比较保守一点，限跌令也是8%。
房价上涨只允许上涨5%，房价下跌却能允许下跌8%，这明显就是希望房价能回调一下。
一套房100万，上涨了5%，那就是105万，然后又下跌了8%，房子就成了96.6万，比最开始的价格还要低了。
回到话题，杭州的楼市怎么会缺刚需呢？
从2016年开始，杭州的人才净流入率连续5年全国第一，比北上广深都高。
杭州刚需盘变得容易买了，主要是因为投资客撤退了，同时，自住刚需拿到房票的门槛变高了。
在杭州引进人口的同时，限购条件也在变得越来越高：新落户的起码也要缴纳2年社保，单纯缴纳社保要缴足4年，才有房票。
很多投资客落户杭州，就是盯着倒挂更多的改善红盘来的。很多新增房票，都看不上刚需盘的那点倒挂。
在杭州每开一个盘都限售的时候，很多人或许没有发现，杭州的自住刚需储备量，远没有大家想象中那么多。
而且由于新政的变动，很可能未来2年也很难有大的新增。刚落户进来的那批“刚需”，也要等到2年以后才有可能转化为购买力。
所以，目前阶段，杭州真正的刚需数量，是能看到天花板的。
不像投资客，能源源不断从犄角旮旯里突然冒出来。刚需自住买到一套房子，就少了一个，短期内新增量是有限的。
不趁着这个时候买房，难道要等竞争对手都拿到了房票再买吗？
千万不要被投资客带了节奏，一看到中签率和弃选率上涨，就不敢下手了。投资客买房是为了倒挂，你买房是为了有地方住，思维逻辑完全不同。
挤牙膏式开盘的时候，或许很难感觉到刚需盘变得容易买了。
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