原创 2021-09-21
文章摘要：房地产税年内在全国范围内不大可能面世，2022年可能也难以正式施行。最终方案很可能对包括首套房在内的全部居民房产征税，但税率会比现行试点方案要低。
房地产税年内在全国范围内不大可能面世，2022年可能也难以正式施行。最终方案很可能对包括首套房在内的全部居民房产征税，但税率会比现行试点方案要低。
近期，房地产税及相关话题的政策热度持续上升。5月中旬召开的房地产税改革试点工作座谈会引起各界关注。6月财政部发文，自2022年起，在全国范围内将土地使用权出让收入划归税务部门负责征收。
中央财经委员会8月会议指出，在高质量发展中促进共同富裕，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，合理调节高收入，使全体人民朝着共同富裕目标扎实迈进。这意味着直接税将在我国税制体系中发挥更加重要的再分配作用。
作为税制改革的排头兵，房地产税立法有望加快进程。房地产税事关国家经济发展和人民生活生计，必然受到广泛关注。那么，房地产税距离我们还有多远？具体方案又将如何设计呢？
从税收要素看，房地产税在世界范围内并无定式。多数国家将产权所有人定为纳税人，课税对象通常为土地和建筑物。
税收最关键的要素是计税依据和税率。计税依据又叫税基，是指据以计算征税对象应纳税款的直接数量依据，它解决对征税对象课税的计算问题，是对课税对象的量的规定。
多数国家和地区以房地产市场评估价值作为税基，主要包括三种计算方式。一是市场评估价值，计算税额时一般用市场评估价值乘以计税价值比例，再乘以税率。二是评估租值，多为英联邦国家使用。此处的租值是指假设土地及建筑物的产权人将其房地产连续出租，根据所取得的收入计算的年度价值。三是政府公示价值、地籍价值或账面价值，一般都远远低于市场价值，意大利、俄罗斯、中国台湾地区等地均采用这种方式。
房地产税税率在确定方法、税率结构及边际税率等方面均存在较大差异。税率的确定方法大致分为两大类:一是由法律规定确定的税率;二是基于以支定收原则，由地方政府在法律框架内根据每年支出预算和房地产税基倒推的税率。
就税率结构而言，累进税率最为常见，也有一些国家和地区使用比例税和定额税。差别税率也是较为常见的安排，即根据房屋的价值、用途、地段等设置不同的税率。有的地方政府还开征几种不同的土地税和房产税，分别实行累进税率或依据土地房屋的用途实行差别幅度较大的比例税率。
不同国家和地区税率水平差异巨大，从1%以下到10%左右不等，即使在一国范围内，不同地区的税率也可能存在差异（图表1）。
市场评估价值能够综合城市、地段、折旧等因素，科学合理地反映房产现值，因而成为大多数国家房地产税的选择，也很有可能被我国房地产税所采用。而税率方面的争议相对较大。近期的国内相关研究为房地产税设计了五套税率。
从结构上看，多数研究人员主张实行累进税制，这与多数国家的选择一致，边际税率从0.1%到2%不等，税级为4-9级不等。也有学者认为实行比例税即可。
未来，我国房地产税制度设计需要综合考虑政策的目标定位和居民的税负可接受度。对政府而言，房地产税的主要目标较为明确，即将其作为地方主体税种，促进税制结构完善、协调政府间财政关系。同时，在调节财富分配公平、控制住房价格过快上涨等方面，房地产税也被寄予期望。
目前，土地出让金入税可能意味着房地产税中“地”的部分已经完成，剩下的工作将聚焦于“房”的税制设计。如无特殊说明，本文剩余部分中房地产税均指针对住房课征的税收。
对国内大多数城市家庭和居民而言，房产是其最为重要的财产和负债。如果房地产税税负过高，很可能会产生很大的社会负面影响。
因此，目前似乎有两种方案处于可供选择的范围：一种是以所有个人经营性住房的市场评估价值作为计税依据的“窄税基”，搭配各级边际税率相对较高的累进税率结构，即“窄税基+高税率”方案。另一种则是将个人经营性和非经营性住房的市场评估价值之和进行综合计算，按照人均居住面积扣除适当宽免额后作为计税依据的“宽税基”，搭配各级边际税率相对较低的累进税率结构，即“宽税基+低税率+个人免征面积”方案。
从国际经验和国内各方倾向性意见来看，后者比较符合政策导向与客观现实。
房地产税正式立法施行需要有一定的酝酿期和准备期。房地产税涉及政府、房地产相关产业和绝大多数城镇居民的切身利益，影响重大，出台会十分审慎。
从目前看，全国人大公布的2021年度重点立法工作计划中并未出现房地产税，这意味着房地产税年内在全国范围内不可能面世，2022年可能也难以正式施行。财政部高层最近几次关于房地产税的讲话均为“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。
虽然房地产税可能最快明年能够进入立法程序，但未来推进的速度有望加快，可能并不需要数年时间。房地产税实际落地的时间可能比市场预期要早，在部分省市继续推进试点的可能性相对更大。尤其是已进行试点的城市，如上海和重庆。未来在较短时间内，试点城市会修改原有方案，大致按照“宽税基+低税率+个人免征面积”设计新的方案。新的方案很可能对包括首套房在内的全部居民房产征税，但税率会比现行方案低。
鉴于免征面积会达到较高水平，所以绝大部分的中低收入群体会在征税范围之外，中高收入群体可能成为主要的纳税人。这符合共同富裕有关合理调节高收入的政策要求。
面对不断增加的房地产税预期，持有较多房产的家庭有必要在资产配置层面提前做好准备，尤其是重点城市拥有较多房产的家庭。
首先应考虑减持不必要的房产，优化资产配置，在可能出现的税收支出方面提前“节流”。其次是考虑转换房地产投资的形式，通过投资房地产相关的金融产品（如REITs等）来享受房地产行业发展的红利。再次，如果持有较多房产，意味着每年需准备足额的现金流，那么除了收入和理财收益外，年金保险的生存保险金可以充当这个现金流作为对冲房产税的解决方案。
这部分家庭可以考虑借助专业的财富管理机构平台，通过保险等金融工具制定未来现金流规划方案，应对未来可能出现的缴税现金压力。
作者简介
连 平 植信投资首席经济学家兼研究院院长
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